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STEUERTIPP

DER UMBAU IM HAUS

Wer es schon hinter sich hat, weiß es: Der Umbau eines Hauses oder einer Wohnung ist ein teures Unterfangen. Die Kosten können schnell bis in den sechsstelligen Euro-Bereich gehen. Wenigstens einen Teil davon kann sich der Betroffene über die Steuererklärung zurückholen. Denn das Finanzamt erkennt diese Aufwendungen unter bestimmten Bedingungen als sogenannte außergewöhnliche Belastungen an.

Hauptvoraussetzung ist, dass der Umbau zwangsläufig ist. Das heißt, der Steuerpflichtige kann sich dem nicht entziehen, und bei der Mehrzahl vergleichbarer Steuerpflichtiger entstünde die Notwendigkeit für einen Umbau nicht. Beispiele sind der behindertengerechte Umbau einer Immobilie wegen einer eingetretenen Behinderung oder Sanierungen, wenn damit konkrete Gesundheitsrisiken beseitigt werden. Dazu zählt etwa die Sanierung eines Asbestdaches oder die Beseitigung von Echtem Hausschwamm. Ein reiner Umbau, um den Wohnkomfort zu verbessern, gilt demnach nicht als außergewöhnliche Belastung, die von der Steuer abgesetzt werden kann.

Um die Umbaukosten absetzen zu können, müssen die Aufwendungen die sogenannte Zumutbarkeitsgrenze überschreiten. Sie hängt von der Art der Veranlagung bei Ehegatten, der Zahl der Kinder und der Höhe der Einkünfte ab. Bei den hohen Kosten eines Umbaus ist es aber sehr wahrscheinlich, dass die Schwelle überschritten wird. Absetzbar ist aber nur der Betrag, der die Schwelle überschreitet.

Erfolgt der Umbau zur Beseitigung von Gesundheitsrisiken, gibt es eine weitere Voraussetzung für die steuerliche Absetzbarkeit. Wichtig ist in diesem Fall, dass der Schaden dem Hauseigentümer beim Erwerb noch nicht bekannt war und dass er ihn auch nicht verschuldet hat. Ehe er die Kosten in seine Steuererklärung einsetzt, muss der Eigentümer mögliche Ersatzansprüche gegen die Versicherung oder den Vorbesitzer geltend machen und gegen rechnen.

Sind die Voraussetzungen für eine außergewöhnliche Belastung erfüllt, kann der Steuerpflichtige die Aufwendungen sofort steuerlich abziehen. Doch hier stößt er möglicherweise auf ein Problem. Denn die Umbaukosten können leicht die Einkünfte in dem betreffenden Jahr übersteigen. Da aber außergewöhnliche Belastungen nicht zu einem negativen Einkommen führen können, bleibt der Teil der Kosten, der die Einkünfte übersteigt, de facto unberücksichtigt.

Das Finanzgericht Saarland zeigt einen Ausweg aus dieser Klemme. Nach Auffassung der Richter können außergewöhnliche Aufwendungen aus Billigkeitsgründen über einen Zeitraum von fünf Jahren gestreckt werden (Urteil vom 6.8.2013, Az. 1 K 1308/12). Ob diese Billigkeitsregelung Bestand hat, muss nun der Bundesfinanzhof (BFH) im anhängigen Revisionsverfahren (Az. VI R 68/13) klären. Dass er der Lösung nicht abgeneigt gegenübersteht, hat er bereits in einem 2010 veröffentlichten Urteil in einem sogenannten obiter dictum, einer nebenbei geäußerten Rechtsansicht, angedeutet (BFH-Urteil vom 22.10.2009, VI R 7/09).

Steuerzahler, deren Umbaukosten sich steuerlich nicht vollständig im Jahr der Entstehung auswirken, sollten gegen den Einkommensteuerbescheid Einspruch einlegen. In der Einspruchsbegründung sollten sie darlegen, dass sie eine Streckung der außergewöhnlichen Belastungen wünschen. Mit Verweis auf die anhängige Revision kann das Ruhen des Einspruchsverfahrens beantragt werden.

Die Streckung ist natürlich auch bei anderen außergewöhnlichen Belastungen wie etwa Krankheits- oder Scheidungskosten denkbar. Aber auch sie müssen nach Abzug der zumutbaren Aufwendungen die Einkünfte übersteigen. Das ist seltener der Fall als bei einem Hausumbau.


Autor: Martina Ortmann-Babel
Quelle: FAZ vom 02.02.2014